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[买房] 上居下铺,商住两用!投资美国商住两用房的利与弊

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美国费城房产网 发表于 2021-11-17 12:22:16 | 显示全部楼层 |阅读模式
混合用途商业地产mixed use commercial property)通常结合了两种或更多物业类型,如零售和住宅,或办公和工业等。

通过结合不同的房地产类型,开发商和房东能够更好地服务于占用空间的企业和居民。

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与单一用途的物业相比,混合用途的建筑往往产生更大的长期业绩,具有更可预测的收入流和强劲的总回报。

/混合用途地产类型/
Types of Mixed Use Property

混合用途地产通常分为三种主要类型,水平开发Horizontal Developments),垂直开发Vertical Developments)和可人行Walkable)。

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水平开发由提供互补功能的单一用途建筑组成,如商业、零售和住宅,所有这些都在方便的步行距离之内。
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垂直开发包含低层的公共服务零售空间,中层的办公室,以及高层的住宅或酒店单元。
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可步行的混合用途开发项目同时包含水平和垂直设计的组合,周围有一个核心资产,如户外广场、市场或活动空间。
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/发展演变/
Evolution of Zoning

如今城市中常见的混合用途地产主要由底层的零售店面和上面的住宅公寓组成,这种形式早在汽车发明之前就被广泛应用。

等到上世纪 20 年代,单一功能分区法盛行,住宅,工业和商业区被分开,该时段较少混合用途地产被开发。

直到大概 50 年前,人们更偏向于在同一个地方生活、工作、购物和娱乐,混合用途地产这才重新出现,允许在同一地区更广泛地整合不同的物业类型。

混合用途地产主要响应了人们在步行范围内解决生活所需的发展趋势。

房地产专家预期混合用途地产将未来保持增长,主要有以下几个原因:
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  • 工作环境的根本性变化
  • 消费者行为转变
  • 拥有房子不再是美国梦
  • 对公寓的需求不断增加
  • 便利性、步行性和生活-工作-娱乐一体化心态(live-work-play
  • 通过创造城中之城,更有效地利用土地
  • 在经济衰退时,混合用途地产往往比单一用途的房产表现更好

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混合用途地产目前正从城市地区向郊区拓展。

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/混合用途地产的优点/
Pros

混合用途地产主要有 5 大优点:
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1. 拥有供出租的混合用途物业可实现收入来源的多样化,帮助业主在经济困难时期保持业绩,降低投资风险。
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2. 租户可以通过其他物业使用者获得额外的人流,帮助他们加强品牌形象。
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3. 郊区二级和三级市场的混合使用项目通常竞争较小,增加了当地居民对混合空间的需求。
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4. 更多的社会互动,更少的无序扩张,还可以保护土地和环境资源。
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5. 从投资角度来讲,投资混合用途地产可以获得独特的税收优惠。
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/混合用途地产的缺点/
Cons

相对于优点,混合用途地产同样有 4 大缺点:
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1. 规划不当的混合用途物业可能会导致商业和住宅租户产生冲突。
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2. 服务业、零售业和餐饮业租户如果不能从混合使用社区以外的地方吸引顾客,他们的利润会受到限制。
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3. 郊区混合用途物业可能会导致周边交通繁忙,特别是在没有公共交通或停车率低的情况下。
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4. 贷款机构更多关注城市的一级市场融资,郊区小市场融资可能更具挑战性。
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/挑选混合用途地产投资/
Find the Best Property for Sale

投资合适的混合用途地产能够带来良好的回报,其中有几个策略能够帮助投资者进行挑选。
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商业租户间存在互补关系,可以创造共生的双赢局势。
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建立住宅品牌可以增加商业租赁活动并改善租户组合。
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室外空间、联合办公、零售和娱乐等设施可以使所有租户的生活更加便利,有助于租金的合理化和减少空置率。
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联合办公空间可以增加社会互动,提高利润,并为混合使用空间增加价值。
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总体策划商业租户类型可以引导社区生活方式,使混合用途物业对投资者来说更有吸引力和增加利润。
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总体而言,混合用途地产可以帮助投资者分散投资风险,增加长期回报,在经济衰退的情况下也有一定保障。

如果开发得当,混合用途地产还可以为租户营造一种场所感和协同效应,增加投资者的盈利能力。

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