费城 LIVE

搜索

[买房] 在美国如何给房子估值?影响因素有哪些?

[复制链接]
美国费城房产网 发表于 2021-9-26 23:07:04 | 显示全部楼层 |阅读模式
房产价值是基于该房产在市场上可能卖出的金额,但与它的真实售价可能会有所不同。

如果你是业主,那么你应该准确了解自己房屋的房产价值是多少,以及它随着时间如何变化。

这样当你准备出售房子,寻求再融资或购买业主保险时,不至于手忙脚乱。

1.jpg
// 房产价值的组成部分
确定一个房屋的价值是比较复杂的。在具体的房产交易中,通常是由贷款机构来确定房屋价值。

他们主要参考该地区可比房产的近期销售情况。

关键的识别因素是相同的平方数、卧室数量和地段大小,以及其他细节。

但如果你的房产比较独特,例如是一处三角形的地块,或是充满公寓的社区中比较少见的独栋别墅,那么房产价值就会比较难以估算。

另外,房产价值只是一个估算值,买家不一定会认同你翻新过的浴室,或是加建的游泳池。

甚至有的时候你做翻新或加建的成本,会比专业评估师为你增加的房产价值更高。

但是在目前的抢房大战中,许多房屋售价最终都比房产评估价值更高。

// 贷款机构评估师
在房产销售过程中,房产评估一般在双方签订销售合同之后。

这时候买家会去申请房贷,而贷款机构则会聘请评估师来完成一份关于该处房产的报告,以了解该房屋的所有细节和历史,以及同类型房屋在过去六个月中的销售情况。



假设在初期报价中,买卖双方商定的房屋售价为 35 万美元,但评估师得出的房屋价值低于 35 万美元,那么贷款机构通常只愿意贷出评估师所确定的房产价值相等的金额。

在这种情况下,买家可以选择用现金补足差额,或者重新谈判价格。

通常卖家在这种情况下也会对谈判降价持开放态度,因为他们知道哪怕交易破裂,房子重新回到市场上出售,也不太可能卖出更高的价格。

// 自行雇佣评估师
如果你还未将房子放到市场上出售,并试图在此阶段确定价格。

那么你可以自行雇佣一个评估师来帮助你,特别是当你和房产经纪对于定价难以达成一致的情况下,引入第三方提供额外的信息是一个明智的选择。

正式评估的费用大概在 300-400 美元之间。

640.jpg
// 在线房产价值评估器
许多房地产信息网站都有提供在线房产价值评估器,可以为你提供一个大致的房屋价值。

但要注意,这些工具只是单纯从网上提取可用信息,可能不会考虑专业评估师在评估报告中使用的所有事实。

在线算法也不一定有能力考虑到更多的本地化因素。

因此,这些工具只能作为最初期的一个粗略估算。

// 税务评估师
你房子的房产价值决定了你应每年缴纳多少房产税。

相比一般的房产评估师,税务评估师还会看建造类似房屋的成本是多少,房屋最近是否做了任何改进,你是否从该房产获得收入以及维护成本等因素。

通常来说,纳税评估值会稍微低于销售时的房产市场价值,这是一件好事,意味着你每年缴纳的房产税会比较低。

640-1.jpg
// 房产市场价值的影响
除了雇佣评估师,你也有不同的方式可以大致窥探到房子现在的房产价值是多少。

例如上面提到的在线房产价值评估工具,目前市场上的类似房屋挂牌价,以及当地评估员办公室的房产价值信息。

这些信息不会直接反应近段时间内房产交易的实际销售价格,但可以作为参考,等你要出售自己房子的时候,就会有一个心理预期。

// 对于自住买家而言
当你在找房子的时候,了解当地房产市场趋势十分重要。

如果你发现市场上的房屋价值每个月都在攀升,而且年与年之间显示出高增长,通常是 5% 或以上,那么你就知道许多买家都在市场上,和你一样在找房子。

正如过去一整年的抢房大战一样。

// 对于投资者而言
不管你是想要买一处租赁物业获得租金收入,还是想要买一个房子进行快速周转,当前的市场趋势都会影响你的选择。

而这也许并不只是房产价值趋势变化。

例如在疫情期间,面积更大的,带花园甚至游泳池的房子往往售价会比这个设施原本对应的房产价值更高。

因为疫情大家都呆在家里,买家想要更大空间,有更多设施的房子。

因此,如果你在之前拥有了这样的房子,或是之前为了增加房产价值,建造了一个游泳池,那么在疫情期间卖出可以获得比房产价值更高的收益。

640-2.jpg
// 对于业主和卖家而言
卖家自然要了解比较准确的房产价值,以确定房屋要价。

但是对于一般的业主,专家也建议定期关注当地房产价值趋势变化,一方面是准确了解自己的净资产,另一方面也是对每年的税务支出有所了解。

像费城就会定期派遣税务评估师来重新评估你的房产价值,并以此收取房产税。

// 如何提升房产价值
提高房产价值最大的好处是你可以卖出更多钱,因此许多房主,甚至会提前好几年来规划如何提高自己的房产价值。

在短期,中期和长期三个不同阶段中,分别都有不同的应对方法可以提升某处房屋的房产价值。
--
短期:
许多业主在即将出售房屋时,都会通过一些简单的改造项目,让房子看起来焕然一新,一方面可以吸引买家,另一方面也有可能在最终售价中增加几千美元,达到四两拨千斤的效果。
  • 用中性颜色刷新油漆
  • 新的景观设计
  • 增加智能恒温器
  • 购买新的或重新装修的橱柜
  • 更换新的或维护良好的屋顶
  • 购买新的或维护良好的炉子或空调

--
中期:
中期改造的目标是通过结构改建,让自己的房子和更高水准的房产相媲美,以下这些是比较常出现的项目。
  • 主卧扩建
  • 客卧加建
  • 建造完善的地下室
  • 建造车库
  • 完整的厨房装修
  • 增加浴室

--
长期:
需要保持适当的维护,房产价值会随着时间推移而自然增加。这是最简单,但也是最难熬的情况。
--

【END】


回复

使用道具 举报

全部回复0 显示全部楼层

发表回复

高级模式
B Color Image Link Quote Code Smilies |上传

本版积分规则