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[购房干货] 听说美国法拍屋大潮要来了?如何购买法拍屋?流程是怎...

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美国费城房产网 发表于 2021-9-9 07:09:16 | 显示全部楼层 |阅读模式
购买法拍屋Foreclosures)是一场赌博,你有可能通过低价格购买到自己的梦想家园,也有可能带来麻烦和挑战。

为此,我们准备了一份全面的法拍屋指南,帮助各位了解不良房产的市场。

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/什么是法拍屋/
What is a foreclosed home?

法拍屋是指房主未能支付房贷后被银行扣押的房产。

造成这种情况的原因有很多,包括经济困难、离婚、家庭死亡,或者仅仅因为有人忘记了要缴房贷。

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很多人可能不知道,取消抵押品赎回权(止赎)是一个漫长的过程。在银行实际接管房屋和出售之前,要经过几个步骤。具体步骤因州而异,但我们可以大致了解一下。

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预止赎|Pre-foreclosure
顾名思义,某处房产还未正式进入止赎流程,但银行已经在准备走程序了。通常业主 3-6 个月没有缴房贷,就会进入预止赎,将收到违约通知。
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止赎|Foreclosure
如果业主无法在违约通知之后的宽限期(通常是 90 天)内解决房贷欠款问题,银行将接管该处房屋,然后拿出来拍卖,可以是警长拍卖,也可以是公共受托人的拍卖。
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银行拥有|Bank-Owned/REO
如果在拍卖会上,房屋没有被卖出,那么它就会成为房产市场拥有的(real-estate owned)财产,会在市场上与普通房屋一样进行出售。
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/法拍屋销售渠道/
Different types of foreclosure sales

法拍屋销售一般有以下 5 种方式。

// 短售
// Short sale
在短售中,贷款机构同意以低于剩余抵押贷款余额的价格出售房产。例如,房主和贷款人同意以 20 万美元的价格出售房屋,尽管未偿还房贷还有 25 万美元。但业主一般需要证明有经济困难,贷款机构才会同意出售。

短售房源一般的房产经纪也可以查到,但也有专门从事短售的房产经纪,他们对于这个特殊市场的嗅觉更灵敏。

// 预止赎销售
// Pre-foreclosure
在收到银行违约通知后,一些业主会考虑在现阶段出售他们的房屋,以避免止赎和麻烦的法律流程。

这类型销售就和购买一般房屋非常类似了,而且售价也会符合市场价格。

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// 拍卖
// Auction sale
一旦银行接管了房屋,通常会直接拍卖出手,因为对于银行来说,现金更有意义。那么你可以参加警长拍卖会,或是公共受托人拍卖会参与拍卖。出价最高的人将赢得这栋房子。

这种司法拍卖的房屋售价通常都会比较便宜,但你无法在出价前去到房屋内部观察,有一定的风险。

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// 银行拥有销售
// Bank-owned/REO sale
如果房子在拍卖会上卖不出去,银行会正式取得房子的所有权,然后放到房产市场上出售。

许多银行的官网上会专门有一个 REO 列表,显示哪些房屋正在被出售,例如富国银行和美国银行。

// 止赎计划
// Foreclosure programs
许多止赎的房产最终会落入住房和城市发展部,房利美、房地美、或政府支持的企业手中。这些企业通常会有计划地购买这些不良房产,而且很可能会对首次购房者提供优惠。

房利美有 HomePath 计划,房地美有 HomeSteps 计划,而 HUD 有 HUD homes 计划。HUD 甚至还以大幅折扣向教师、执法人员和其他前线者提供法拍房产。


/购买法拍屋的好处/
Benefits

// 便宜
// Good Deal
用便宜低廉的价格购买到一处还不错的房产,是许多人购买法拍屋的主要原因。

根据 2020 年第三季度数据,不良房产平均折价36% 进行出售。

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// 减少竞争
// Less Competition
法拍屋市场是一个特殊的市场,一般买家通常不会特地去找法拍屋,所以投资者和现金买家会是你的主要对手。

// 产权清晰
// Clean Title
在止赎的过程中,留置权lien)一般会被清除,所以你实际上买到的是一个产权清晰的房屋。

不过专家提醒说,预止赎销售和拍卖的房产可能还会留存多个留置权,如果可以的话还是在成交前先完成产权调查比较好。


/购买法拍屋的缺点/
Drawbacks

// 按原样出售
// They’re usually sold ‘as-is’
许多法拍屋在出售前并不会进行任何的维修或修缮,因此你需要有心理准备,自己可能会买到一个需要大规模维修的房屋。

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// 风险较大的投资
// It’s a riskier investment
购买法拍屋是一场赌博,因为被回收的房屋往往状况不佳,特别是它们往往经历了长期失修和空置状态。

在拍卖会上,你通常很难在成交前,真正到房屋内部去观察,也很可能需要对该房产的任何留置权或债务负责。

在极其特殊的情况下,前任房主可能会在止赎过程中被允许暂住在这里,一旦你买下该房屋,你还需要负责驱逐他。

// 漫长的过程
// A Drawn-out Process
在美国,房屋过户平均需要 30-60 天的时间,但是法拍屋的流程会无限拉长。

你可能需要更多的文书工作,更多的批准和更多的时间来完成止赎的流程。


/融资问题/
Finance

如果你是在拍卖会上购买到了法拍屋,那么你很可能无法为这栋房子申请到房贷。

但如果你购买的是预止赎,短售或者 REO 房产,只要房子不是失修的状态,那么依然有机会申请到房贷。

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如果传统贷款方式无法申请到房贷,那么可以尝试一些特别为法拍屋准备的融资选择。

例如 FHA 203(k) 贷款,也被称为修复贷款,专门为房屋修缮提供贷款资金。

房利美的 HomePath ReadyBuyer 计划,为 REO 房屋提供过户费用援助。

房利美的 HomeStyle 贷款,也是一种通常用于购买和修复房产的翻新贷款。


/小贴士/
Tips

购买法拍屋是一个复杂的过程,但也并不像看起来那么难,我们总结了 6 个步骤,以供参考。

注意:这套流程只适用于已被完全止赎的房屋,在拍卖会上购房是完全不同的另一套方法,具体可参考费城LIVE 之前的文章:

// 获得预批准信
// Get Pre-approved
就像传统的房屋搜索一样,在购买法拍屋时,获得抵押贷款的预批准信,应该是你的第一个步。

这将使你了解到自己的经济能力,也可以在实际购房时简化流程。

// 找一个可信任的房产经纪
// Find a trusted agent
可信任是房产经纪的首要要求,毕竟他要帮你花费大笔价钱进行购房。

其次,你应该找一个有购买法拍屋经验的经纪人,他们对于不良房产市场的嗅觉更加敏锐,而且了解法拍屋交易的流程和细节,能够帮助你寻找到有利可图的投资机会。

// 彻底的房屋搜索
// Conduct a thorough home search
房产经纪能帮助你找到在 MLS 数据库中列出的法拍屋,你自己搜索到当地政府的法拍屋记录,知道哪些房屋即将被拍卖。

像 Auction.com 和 RealtyTrac 这样的专业网站也提供不良房产销售的数据库,而像 HUD 这样的法拍屋项目也会有大量的房源信息。

如果找到了感兴趣的房屋,专家建议仔细研究该地区的可比房产,以确保价格与一般房屋相比是合理的。

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// 出价
// Make an offer
一旦你找到理想房产,就该提交报价了。

前置的研究应该能让你给出一个既对卖方和银行公平,又对你有利的报价。

但你要想好,在谈判过程中其实并没有太多讨价还价的余地,因为银行本意是希望收回它在之前房贷中损失的资金。

另外,专家建议可以在你的报价和合同中增加一个产权审查期,以确保你能检查产权是否有任何留置权或判决。

如果不能做到这一点,那么在签订任何合同前,自己在房产经纪的帮助下先进行一次产权调查。

// 组建专家团队
// Gather a team of experts
通常在法拍屋交易中,至少需要 3 个人,你的房产经纪,验房师,还有一个值得信赖的承包商。

由于法拍屋的状况一般不太好,因此有必要邀请一个承包商过来看看你可能会买下来的新家。

承包商会以不同于验房师的方式看待问题,可能会对你即将面临的维修问题提供更全面的见解。

如果可以的话,一名值得信赖的房产律师也很重要,他可以确保你正确书写购房合同,并在出现任何复杂情况时保护你。
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// 注意细节
// Pay attention to the details
细节决定成败,尤其是在法拍屋交易当中。

每一种法拍屋情况都是不一样的,购买过程可能因情况各异而有所不同。此外,大多数银行和贷款机构的运作方式也不尽相同。

因此,在最终成交之前,仔细阅读你的文件并注意细节是非常重要的。

这不仅可以确保交易顺利进行,而且还可以确保你适当地保护自己。

【END】


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