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在费城买房提交报价(Offer)全流程

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美国费城房产网 发表于 2021-6-10 14:12:04 | 显示全部楼层 |阅读模式
本帖最后由 美国费城房产网 于 2021-6-10 14:13 编辑

了解买房的所有细节,对你购买到自己的梦想家园非常必要。

如果你打算在费城对心仪的房产出价,我们总结了一个分步骤的指南,以便你知道要做什么。
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  • 获得房贷预先批准信
  • 看房
  • 买家财务披露表
  • 宾州消费者通知表
  • 与经纪人讨论先决条件
  • 审查比较数据和谈判策略
  • 提交购买邀约(提出报价)
  • 房屋检查
  • 提交合同
  • 准备好过户费用
  • 最后检查和成交

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/获得房贷预先批准信/
Pre-Approval

获得贷款机构的房贷预先批准信是大多数人买房时应做的第一步,它决定了你应该关注哪些价位的房子。

也许你认为自己能够得到 60 万贷款来买费城的房子,但贷款机构初步审核过你的信息之后,却说只能贷给你 50 万。

这是一个了解现实的过程。

/看房/
Viewing Houses

看房是买房过程中最好的部分,仅次于实际成交。

看房子的时候,你可以真正梳理出自己想要的房子是什么样子的,也可以参考其他人如何使用空间,和他们的生活方式。

最重要的是,看房提供了市场情报,帮助买家了解自己能够和不能够负担的部分。

/买家财务披露表/
Buyer financial disclosure form

每当买方提交报价时,都会附有一份财务披露表。

这份表格要求买方披露他们的全部财务状况,虽然一些人会觉得它很冒犯,但这确实大大促进了交易。

对买方来说,向卖方展示尽可能多的财务实力是很重要的,能够提升卖方对自己的信任度,以及让卖家更好判断自己是否真的有能力购买房屋。
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一些人会担心披露财务状况会使得他们在谈判购买价格时,被卖方要求更多的钱,但房产专家经验总结下来,发现并非如此。

它主要还是减少卖方对买方完成交易的能力的担忧。

/宾州消费者通知表/
Pennsylvania Consumer Notice form

宾州消费者通知表保护交易各方,并起到提供交易各方信息、他们的可信度以及他们代表的是谁等信息。

这不是一份合同,但要确保阅读它并提出任何问题,以便清楚地了解情况。

这也是你再提交报价前需要准备好的文件之一。
/与房产经纪讨论先决条件/
Discuss contingencies with your agent

当你提出一份报价,不仅仅要推算出合适的购买价格,还有其他的调侃,如成交时间、诚意金和定金数额以及任何先决条件。
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费城房产买卖中常见的先决条件:
  • 房贷Contigency
  • 房屋检查Contigency
  • 房产评估Contigency
  • 旧房销售Contigency

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其中有两个最重要意外情况需要仔细关注,也就是房贷房屋检查

如果银行不批准你的房贷,房贷Contigency可以保护你所支付出的诚意金。

而房屋检查Contigency可以保护买房不至于盲目购买,如果检验报告不令人满意,买方就有能力退出交易。

买房前应该与房产经纪多联系,确保在签署合同前对你的需求进行评估和讨论。

/审查比较数据和谈判策略/
Review comps & negotiation strategy

在费城提交报价时,您和房产经纪将彻底评估比较数据,以便起草一个反映房产合理价值的合同价格,并达成交易。

卖家和他的经纪人同样知道比较基准,甚至往往比买家更清楚,因为他们在挂牌前就已经审查过了,所以必须仔细制定条款和定价策略。
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在有条件的情况下,使用最近的和类似的模拟数据,将有助于确定符合市场的购买价格。

买家总是希望得到折扣,而卖家则希望得到他们的要价,甚至更多,因此双方需要根据市场的势头和特定房产的具体情况达成妥协。

/提交报价/
Submit an offer

如果你对一栋房子特别有好感,那么你很可能会为此向卖家提交一份报价,表明你愿意用什么样的价钱和条件来购买这栋房子。

在费城,报价以合同的形式出现,如果卖家接受了你的报价,它就会产生法律约束力。
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在提交报价时,你的房产经纪会准备一份合同,而你需要在提交前在上面签名。

在卖家接受报价之前,你们双方可能会有一个来回的谈判过程,每次更新价格都需要你来签署新的合同,确认新的报价。

一般卖方接受你的报价,在合同上同样签上了名字,合同中的关键日期和条款开始计时生效。
/房屋检查/
Get an inspection

当合同生效后,你要做的第一件事,就是请有执照的专业验房师对房屋进行检查。

通常建议你向 2-3 个验房师询价,这样可以有更符合你预算的价格选择。

房屋检查是买房最重要的一步,可以保护你免受重大问题的影响。

它能够为你排查无法解决的,或是昂贵的系统故障或结构问题,一旦出现这些状况,交易可能就难以达成了。

而在排查出一些小问题的情况下,你可以与卖家就较小的维修额度进行谈判。

如果买家和卖家在检查期间无法达成协议,买家可以退出交易而不会受到惩罚。

如果买家和卖家双方达成一致,或者交易在这期间没有变化,那么购买过程就会继续进行。

/提交合同进行审查/
Submit contract to lender & title company

在房屋检查期间,你还需要与贷款机构联系,走完贷款流程。

你应提交已签署的购买合同的副本,并提供任何缺失的信息,以便顺利通过核保过程。

另外你还需要联系产权保险公司,以讨论产权检查和保险。

/准备好过户费用/
Be ready for closing costs

除了首付之外,你还需要准备额外的资金来支付过户费用,通常约为房价的 4%-6%。

你的房产经纪和抵押贷款机一般能为你估算出过户费约准备多少金额。

拓展阅读:
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/最后检查和成交/
Attend walk-through and closing

在成交的当天或前一天,房产经纪将陪你一起到房子做最后的检查,以确保房屋是正常的,自房屋检查以来没有任何变化或损坏。

最后你就可以收房,拿到新家钥匙了。

收房过程通常需要耗费 1-2 个小时。
/收房以后/
Post-closing

作为一个新家主人,一定要把先水电费账单设置在自己的名下,并更改任何需要住房地址的公共记录。
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