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谈谈如何从费城市政府购买廉价房/法拍屋

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美国费城房产网 发表于 2021-6-10 13:45:21 | 显示全部楼层 |阅读模式
本帖最后由 美国费城房产网 于 2021-6-10 13:47 编辑

美国房屋司法拍卖主要分两类,一种是警长司法拍卖Sheriff Sales),另一种是银行司法拍卖,也叫做法拍屋Foreclosure

费城警长办公室每个月都会进行几次警长司法拍卖,在拍卖会上,法院下令取消赎回权的房产会被出售。
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疫情前正常的线下警长拍卖现场

下面我们将帮助你进一步了解如何在警长司法拍卖中购买房产。
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  • 房屋来源
  • 拍卖会信息
  • 拍卖流程
  • 贷款问题
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/房屋来源/
House Resources

// 税务销售
// Tax Sales
未能及时缴纳房产税,水电费的房屋,累计到一定程度后会被税务局强制拿去司法拍卖。

这些房屋构成了警长司法拍卖的主要房源。

// 司法抵押品赎回权销售
// Judicial Mortgage Foreclosure Sale
这是其他贷款公司和金融机构寻求收回欠款的过程,当房主拖欠缴纳房贷,这些机构就有可能止赎,将房屋拿来参与警长司法拍卖。

但通常银行会优先选择法拍屋,因为一般能卖出更高的价钱。

以上两种销售都允许个人参与竞标成为房主,从而获得土地、房屋、商业和工业建筑。

// 房源信息
// Listing Information
所有法院下令出售的房产都会在费城的《法律通讯员》(Legal Intelligencer)上刊登广告,也会在一般报纸上刊登。

但你也可以到费城警长办公室官网去查询拍卖会的房源清单。
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费城警长办公室官网:
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费城警长办公室官网
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/拍卖会信息/
Auction Information

费城警长拍卖一般在每个月的第一个星期二举行。

此外,每月还有 4 次不同的税务拍卖。

你同样可以到费城警长办公室官网,日期页面查看警长拍卖的具体日期和时间。

目前所有警长拍卖会都在网上进行,在日期页面点进去你感兴趣的拍卖会,注册参与,它会发信息告诉你具体的参与方式。
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日期页面:
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费城警长办公室官网
扫描二维码直达该页面

/拍卖流程/
Auction Process
// 拍卖前
// Before Auction
许多人在竞拍空地时,以为自己竞拍的是含有住宅结构的房产。

因此在拍卖前,强烈建议计划在拍卖会上投标的人实地考察该房产。
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不幸的是,市政府无权允许或安排人员进入参与警长拍卖的房产,因此无法像购买正常房屋一样到内部观看,物业的状况也可能存在很大差异。

这也造成了警长拍卖的房产质量参差不齐,而且通常需要翻新,价格也并不会完全对等,有可能卖得比较便宜,也有可能买贵了,因人而异。

有些人就喜欢从警长拍卖中掏出便宜货的乐趣。

// 竞标
// During Auction
目前费城采取网上竞标的形式,年满 18 岁的居民即可参与。

所有竞买人必须在拍卖会开始前向网络拍卖平台 Bid4Assets 提交 1500-10,000 美元的保证金和 35 美元的手续费。

所有欠税房产的起拍价为 1600 美元。留置税拍卖和司法抵押品赎回权销售的起拍价会有所不同。

如果拍卖达到底价,出价最高的人将成为购买者。

如果你是顺位第二的出价人,当购买者无法在15天内完成付款,你将有机会以你的出价与警长成交。

另外,根据法律,费城土地银行Philadelphia Land Bank)也可以在警长拍卖会上出价,而且其竞标具有优先权。

// 竞拍成功后
// After Auction
成功拍到房产的第二天需要缴纳 10% 的预付款,90% 的尾款需要在 15 天内缴齐。

如果只给了预付款,没有给尾款,那么警长办公室将取消交易,并没收预付款购买资格顺延到第二出价人身上

当警长的契约投票Deed Poll)发给中标者时,你就成为了该房的正式新业主,这时候你才可以真正第一次踏入这栋房子。

需要注意的是,在确认契约的 9 个月内,房屋原业主有可能会获得法院许可,通过补足所有税款,并支付中标者已花费的钱来收回房产。

当你购买的是因欠税而被拍卖的房屋,那么建议在一年内不要进行装修,这部分投入的钱有可能会损失。

如果你确实装修了新房,那么请详细保留所有收据,原业主有法律义务偿还你这部分的支出。
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/贷款问题/
Loan

你有可能获得联邦住房管理局(FHA)的贷款来购买警长拍卖会上的房子。

在参与拍卖前,你需要提前获得 FHA 贷款的预批准信,如果你还要为房屋修复进行贷款,那还应该获得由 FHA 担保的 203(k) 装修贷款

其他商业贷款机构同样有可能会为你参与警长拍卖提供房贷服务,但你仍需要找到能在 15 天内到账的贷款。

建议多询问几家不同的贷款机构,仔细比较他们之间的服务。

【END】







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