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在费城投资房产一定要避免的11大错误

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美国费城房产网 发表于 2021-6-10 13:16:53 | 显示全部楼层 |阅读模式
本帖最后由 美国费城房产网 于 2021-6-10 13:22 编辑

在费城投资房产是一件有益的事情,不仅能够获得收益,还可以丰富你的投资经验。

一栋好的投资物业可以提供被动的收入和长期的升值空间,租户也可以帮助你分摊房贷压力。

但是话又说回来,市场有风险,投资需谨慎。如果你没有准备好,投资房产可能会遇到很多潜在的陷阱。

为此我们编制了一份在费城购买投资物业时可以规避的 11 个错误做法。
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  • 没有策略
  • 预算不合理
  • 投资结构错误
  • 低估账面成本
  • 随意选择承包商
  • 装修时间规划错误
  • 过多装修
  • 磨损预留资金不足
  • 没有时间管理房产
  • 疏于处理文书工作
  • 与会计洽谈

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/没有策略/
Not having a strategy

你首先需要知道自己在寻找什么类型的投资。

在房屋类型上,通常你有两种选择,马上可以出租的租赁物业,以及需要装修改善的物业

一般来说,设备完善的租赁物业比较省心省力,但你也为此付出了更昂贵的前期价格,以至于收益率相对较低。

另一方面,购买旧物业进行翻新改造,从而提高吸引力和租金是更为繁琐的过程,而且专业性要求较高,但是总体房价会相对低廉。

拓展阅读:

/预算不合理/
Failing to budget appropriately

预算不合理是最常见的错误之一,也是最容易避免的错误之一。

它通常体现在对房产售价,或装修成本估算不足上。

你的预算成本是多少,目前有多少现金流,有多少钱需要马上拿出来使用。

花点时间,计划好一切细节,能让你避免超出预算,或现金流断裂的困境。

有经验的房产经纪和承包商可以为你避免低估预算成本的陷阱。
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/投资结构错误/
Investment Structure

你的预算中会有一个目标房价,另外还需要额外的资金来支付过户费、翻新项目或未来的运营成本。

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全现金购房例子
  • 房价:50 万美元
  • 过户费:2 万美元
  • 翻修预算:15 万美元(可选)
  • 意外开支:2.25 万美元(推荐)

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假设你使用全现金买一栋售价 50 万美元的房子用作投资,那么前期投入就至少需要准备约 55 万美元。

另外,如果还打算进行一次翻修的话,那就至少需要准备 70 万美元了。

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贷款购房例子
  • 房价:50 万美元
  • 首付:12.5 万美元
  • 债务:37.5 万美元
  • 过户费:2 万美元
  • 翻修预算:15 万美元(可选)
  • 意外开支:2.25 万美元(推荐)

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如果是贷款购买投资物业的话,你前期需要投入大约 14.5 万美元,加上预期的装修费用就是接近 30 万美元。

这就是投资结构的概念,你并非只是为了房屋售价在花钱,而且还需要关注房价以外的支出,是否贷款买房则取决于你的投资观念和前期投入成本的多寡。

/低估账面成本/
Underestimating carrying costs

在贷款买房的情况下,不管房屋是否能够出租还是需要装修,你都还是必须每月预留出额外的资金用于偿还房贷。

房产税、水电气账单和保险费,这些费用也都无论如何需要按时支付。
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投资物业的账面成本
  • 房贷
  • 房产税
  • 保险
  • 修理/维护
  • 水电费

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你的账面成本会因此而变得臃肿和庞大,需要准确计算自己每个月的营收是否能够支撑支付这些费用,建议预留出备用资金以应对特殊情况。

/随意选择承包商/
Randomly choosing a contractor

承包商将决定你房子装修项目的成败,因此一定要进行审查,检查推荐信,对工作范围进行非常具体的描述,并确保将其列入合同,以保护你的利益。

一个不好的承包商会拖延进程,这可能会使你在错误中损失数千美元。或者更糟糕的是,一个未经审核的承包商可能拿着你的钱,没有完成工作就消失了。

另外,付款计划可以商量,先付定金,完工再交尾款,不要预先支付全部费用。

/装修时间规划错误/
Poor planning on the timing

在投资市场上,时间就是金钱,你需要为每一秒的时间来花钱。

你不装修或不出租的每一天都是你的房产没有积极现金流的一天,意味着你要自己支付这一天的成本。

所以必须要做好装修的时间规划。
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你通常需要像额外预算一样,为装修设置额外的时间,如果计划 4 个月完工,那么可以预期可能需要 6 个月才能最终完工交接。

另外,原材料市场存在波动,时间拖得越久,期间原材料涨价了,装修花费也会随之上涨。

这样你就要同时面临没有租金收入和额外装修支出的困境。
/过多装修/
Doing too much with a renovation

物业的租金除了装修本身,还要与周边社区环境相匹配。

你只要参照周边的出租物业,做一个恰当的装修翻新就行了,不需要做非常高级的装修,例如在厨房中添加高端电器,并不一定会转化为更高的租金收入。

另一方面,如果室内软装不够好,同样很难吸引到租客。

因此装修的重点在于恰到好处,适当发挥出这栋房子与周边社区匹配的潜力就好。

/磨损预留资金不足/
Wear & Tear Cost

可以预期,租户并不会像业主那样照顾好你的房子,因此房产通常会有更多磨损,这意味着你必须保持一笔资金用于日常维修和更新。

/没有时间管理房产/
Lack of time on management

管理房产是房东的职责。带领租客看房,维修水槽漏水等问题总是会不时发生,但你是不是真的有时间来处理这些事情。
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这时候,物业经理是你无价的合作伙伴。

他们能够为你的利益着想,为你寻找租客,执行租约,保持现金流。

物业经理通常是以租金的百分比来收费。如果你自己不管理物业的话,这也会成为一笔开销。

/疏于处理文书工作/
Paperwork

文书工作看似简单,但也至关重要。

确保每年缴纳房产税,及时更新保险单,定期跟踪你的月租金和支出,简化年度纳税流程。

最后,如果你正在进行装修,确保你为任何需要的项目获得必要的许可证。

/与会计洽谈/
Speak with your accountant

投资物业的税务问题与自住房产的税务问题不同。

你应向会计或者税务专家了解追踪投资物业收入的最佳做法,并了解需要知道的关键税务项目。
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/总结/
Conclusion

如果一切顺利,你在费城的投资物业将成为一个稳定的被动收入来源。

如果房产是在正确的时间和枪手的地点被购买,若干年后它也会大大升值。

但是反过来,如果一切计划或执行不当,这项投资可能会成为一个无休止的不和谐和冲突的来源,名副其实踩坑里了。

房地产的流动性差,风险大。你的资本有多雄厚,你的计划和执行力有多好,将决定你是否能成为房产投资的赢家。

【END】


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