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在美抢房大战中,如何使用贷款充分保障预批信提高Offer优...

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美国费城房产网 发表于 2021-6-1 11:27:30 | 显示全部楼层 |阅读模式
在日渐激烈的抢房大战当中,买家想方设法让自己在竞争中获得优势。

然而,买家能够打出的王炸——提高首付和全现金报价不是谁都能做到的。

因此,许多买家会打出其他牌来增加自己的报价优势,例如向卖家展示充分保障预先批准信Fully Underwritten Pre-approval)。

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/定义/
Definition

充分保障预先批准信是购房者能得到的最好,和最全面的抵押贷款预先批准。

通常贷款机构会在买方签订购房协议后,才会完成核保工作,然后给出普通的预批准书。

但是充分保障预先批准信,则意味着贷款机构,在买方提出报价之前,就已经完成了大部分核保工作。

这个过程有时被称为预核保pre-underwriting),是贷款机构已经对购房者进行了详尽的调查,贷款额度已经完全被批准,只需要等他挑选一处房产购买,即可放款。

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/选择/
Options

拥有充分保障预先批准信的买家有以下选择:
--
  • 更快地完成购房交易
  • 放弃先决条件,与全现金买家竞争
  • 谈判获得一个更好的价格
  • 参与后期的竞标战

--
/优势/
Pros

这些买家的选择,同时也构成了他们的优势。

高效率为卖家带来更多的确定性,而预先完成核保流程的买家,在交易待决阶段能够把其他人走核保流程的时间节约出来。

另外,在激烈的抢房大战中,卖家占据优势,他们通常更倾向于非条件性交易,即避免因为先决条件没有达到而造成重新谈判,甚至被迫取消交易的情况。

拥有充分保障预先批准信的买家,可以选择放弃房贷相关的先决条件,这能够让卖家对达成交易更有信心。

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出示充分保障预先批准信的报价,与全现金报价能为买家提供相同的稳定性。

而在竞争没有那么激烈的房产当中,买家还能以这种高稳定性进行压价,谈判得到更低的房产售价。

/风险/
Risks

使用充分保障预先批准信进行报价,主要有 3 个风险。

首先,是房产价值的评估风险。

虽然已经预先设定了贷款额度,贷款机构仍会对房产价值进行评价。

如果评估结果没有达到商定的购买价格,可能购房者需要须投入更多的资金来弥补差额。

第二,如果购房者的信用分数或收入发生变化,就会出现风险。

信用评分是购房者获得预先批准贷款额度的重要因素,在获得预批准后不应再做会影响信用评分的事情,例如申请任何新的信用卡或贷款,避免发生意外。

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最后,购房者如果失去了工作,同意会影响到预批准。

如果你有房贷融资应急计划,失业会成为贷款机构引援应急计划的合理理由。

另一方面,如果你没有应急计划,也无法拿出足够的现金来填补房屋售价,从而可能导致违约和没收合同保证金。

/申请步骤/
Steps to Pre-underwriting

预核保的流程与普通房贷核保流程几乎一样,只是它在购房者提出报价之前完成。

贷款机构将审查你的收入(包括W2、工资单和报税单)、资产、信用报告和所有资金证明的财务报表。

此外,贷款机构还会向你的雇主核实工作状态。

一旦贷款机构对你的资料感觉满意,就会签发一份充分保障预先批准信。

就平均而言,完成预核保大约需要 1-2 周时间。

房产经纪一般会给建议说哪些贷款机构可以提供预核保服务。如有需求,向你的房产经纪询问即可。

【END】


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