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美国买房篇|购房谈判递Offer,你需要了解的保护买房的条...

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美国费城房产网 发表于 2021-4-16 11:38:23 | 显示全部楼层 |阅读模式
本帖最后由 美国费城房产网 于 2021-4-16 11:39 编辑

条件性报价Contingent Offer)指的是履行合同需满足先决条件

若特定条件无法满足,则双方可以选择终止合同,不构成违约。

这主要是一个保护买家的条款,使其更容易退出交易而不会受到经济处罚。

根据指定的或有事项类型,如果检查发现房屋有重大缺陷,贷款人拒绝抵押贷款申请,或者买方无法出售现有房屋以腾出现金支付首付款,买方可以有更多权力重新谈判价格。

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/五类常见条件/
Types of Contingencies

在房产签订合同时,会注明可能发生的各种情况,部分情况即会形成先决条件。

先决条件一般包含五类常见情况:
◹ 疫情相关(Coronavirus
◹ 抵押贷款或资金问题(Mortgage or funding
◹ 房屋检查问题(Home inspection
◹ 房屋评估问题(Appraisal
◹ 销售和结算问题(Sale and settlement

通常情况下,报价中只会包含一两个先决条件,因为卖方不太可能对太多允许买家退出的合同感兴趣。
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// 疫情相关
// Coronavirus
与疫情相关的先决条件是在居家隔离令之后开始流行的。

疫情造成了太多的不可预测。

考虑到疫情可能对买方或卖方的健康、就业状况或贷款机构如何为贷款融资所产生的不太可预测的影响,与疫情相关的先决条件将给买家多一点宽容。

// 抵押贷款或资金问题
// Mortgage or funding
美国全国房地产经纪人协会National Association of Realtors)的报告显示,86%的购房者选择通过抵押贷款融资购房,而不是支付现金全款购房。

如果你担心贷款机构拒绝贷款申请,你可以提出包含抵押贷款或资金问题的条件性报价,以避免一旦出现交易失败,你可能会失去存款的情况。

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// 房屋检查问题
// Home inspection
房屋检查问题是非常常见的先决条件。

房屋检查往往能发现房子并不明显的重大问题,因为贷款机构会强制要求,而许多买家也十分热衷。

如果房屋检查员在地基或石棉中发现裂缝,买方可以要求重新协商价格,或要求卖方支付解决问题的费用。

在添加房屋检查问题的先决条件之后,如果这个阶段的谈判破裂,买方可以无条件退出交易。

// 房屋评估问题
// Appraisal
对于通过贷款买房的人来说,银行和贷款机构都会要求进行房产价值评估。

如果房屋估价过低,评估权变会给买家留下重新谈判价格的空间。

在添加房屋评估问题的先决条件之后,如果贷款机构根据评估结果拒绝抵押,买方可以无条件终止交易。

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// 销售和结算问题
// Sale and settlement
许多购房者为了买得起新房,他们需要卖掉自己正在居住的房产。

而销售和结算的先决条件,则规定了买方必须先出售自己的一套房子,然后才能就要购买的房子达成交易。

为了使卖方更倾向于接受这种先决条件,该条款通常允许卖方接受报价后继续将房子挂牌接受其他报价。

/交易失败概率低/
Rates of Home Sales Fall Through

从历史记录来看,在房屋成交前交易失败的概率非常小。

房地产信息公司Trulia报告称,2016年仅有3.9%的房屋销售失败。

特别是如果你与一位有经验的房地产经纪人合作,你就不太可能面临检查或评估的问题,因为要价应该接近评估中确定的市场价格,而且房子的重大问题在检查前已经解决或披露。

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/卖家如何应对先决条件/
Loan Origination & Underwriting Fees

对于卖家而言,是否接受条件性报价,其实只和其应对不同情况的意愿度相关。

目前许多卖家其实会愿意就维修事宜做商量,在出价值评估结果后做价格让步,或等买家先把现有的房子卖掉。

但无论如何,作为卖家,你有权利无条件终止任何因先决条件让你无法接受的交易

【END】



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