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买房都签好了合同,为什么还会交易失败?Sale Pending 阶段...

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美国费城房产网 发表于 2021-3-28 14:33:59 | 显示全部楼层 |阅读模式
不管对于购房者还是卖房的人来说,“交易待决”(Sale Pending)都是一个激动人心的阶段。

交易待决意味着买方所提出的报价,已经被卖方所接受,双方甚至已经签订了合同,即将达成交易。

有时候,你会在一栋房子前,看到“Sale Pending”的标识,说明这栋房子即将易主。

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当一栋房子被标明交易待决的时候,它就不再是房产交易市场上的活跃房源,其他意向买家无法再来看房和提出报价。

但是,哪怕已经签完合同,来到交易待决的阶段,依旧有可能会导致交易失败。

在这一阶段,房产本身及其公共记录需要被彻底尽职的检查,以确保没有法律问题。
注意:有些地区会在完成检查之后再放上交易待决的标识,但更多地区只要签好合同,在等待检查的阶段就会把房产标记为交易待决,这只是一个先后次序问题。

另外,在这一阶段中,也许会出现小插曲或意外,可能会需要重新进行谈判,或取消交易。

因此,哪怕是在交易待决的阶段,买方、卖方及其房地产经纪人都需要付出努力,确保交易顺利完成。
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/防止交易失败/
/Stop Falling Through/

从接受报价到成交,都有可能导致交易失败。

以下是房屋销售失败的一些常见原因,以及购房者和卖家如何避免这些原因:
  • 房贷(Financing
  • 验房(Home inspection
  • 评估(Appraisal
  • 留置权问题(Liens
  • 不可预见的情况(Unforeseen circumstances


// 房贷 // Financing
买家可以通过预先获得抵押贷款的批准来减少被贷款机构拒绝申请房贷的机会。

事实上,很多卖家在考虑报价时,更倾向于得到预批准的买家。

一旦报价发出,贷款正在核销中的时候,买家应避免进行重大采购或辞职,贷款机构可能会将其视为危险信号并拒绝为买家提供贷款。

// 验房 // Home inspection
验房时发现的问题,如屋顶漏水或装修不符合市政建筑规范,可能会导致谈判破裂。

买家应该提前知道自己承担房屋问题的门槛是什么。

卖家可以通过进行挂牌前的检查来消除这类型突发问题,这样可以在签订合同之前修复或向潜在买家透露问题。

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// 评估 // Appraisal
贷款机构通常要求在抵押贷款批准前对房产进行评估。

如果评估的市场价值明显低于购买价格,批准的贷款可能会被拒绝或降低到评估金额。

卖家应与经纪人合作,根据实际情况对房产进行定价,买家应避免陷入竞价战,开出过高的价格

// 留置权问题 // Liens
如果产权保险公司发现对房产所有权,或房屋具有留置权的问题,卖方必须在成交前努力解决这些问题。

如果问题无法解决,贷款机构可能会拒绝批准申请房贷,或者买方可能会选择结束交易。

// 不可预知的情况
// Unforeseen circumstances
在2020年3月之前,其他外部因素不太可能破坏即将完成的房产交易。

然而,新冠疫情对房地产行业产生了重大影响。

在疫情期间的交易待决,包含了各种各样的意外情况,以便在疫情导致财务或健康问题出现时,买方或卖方更容易退出交易。

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/买家角色/
/Buyer's Role in a Pending Sale/

在交易待决阶段中,买家的作用才真正体现。

买家需要联系上必要的专业人员,包括抵押贷款机构、产权保险公司、房地产经纪人和检查员,以便完成全部检查程序。

在大多数地区中,房屋调查期发生在在合同签订后的10天内

正式的贷款申请提交给贷款机构,由其出具评估师对房屋和区域进行研究,以确定房产的市场价值。

房地产律师会探讨房产的公共文件,研究其他细节,如未来道路拓宽的地役权,这些细节也可能会影响交易。

买家通常会选择参加验房,向验房师提问并深入了解房子的情况。

但是在疫情期间,验房师通常建议买家不要同行,之后再通过电话或视频通话和书面报告给出报告和细节。

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如果一切顺利,双方协商或同意放弃有关检查或评估的意外情况,买家可能会发现自己只是在等待成交而已。

在不参与亲自验房的情况下,买家能做的主要是与贷款机构保持联系,及时提交所需的财务文件,并确保抵押贷款核销没有问题。拖延可能会使成交日期推后,这可能会给买卖双方带来问题。

在一些特殊的地区,交易待决的重点是获得大楼管理机构的批准。

如果你要买的房子是业主协会、公寓社区或合作社的一部分,你将会收到有关协会或董事会的信息,有时候还将需要获得董事会的批准,成为这里未来的居民。

/卖家角色/
/Seller's Role in a Pending Sale/

需要注意的是,卖方需要在房屋进入交易待决阶段前,确认自己真实想要售卖房屋的意愿,因为一旦房屋被标注为交易待决,卖家将没有无条件退出交易的权利。

根据法律,只有买家才有可能在本阶段无条件取消合同。
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如果卖方看上去故意想让买方退房,甚至可能会导致违约诉讼。

另外,当买方要求对房产的检查、评估或任何其他访问时,卖方可能需要在场让人进入,并见证检查,但也可以选择回避。

在确定交易完成的最后几天内,卖家需要从该处房产搬离。
/其他感兴趣的买家/
/Other Buyers/

一般情况下,如果房屋进入了交易待决的阶段,就不再建议其他意向买家在其上面花费更多心思。

在那时候,挂牌中介将不再接受报价,所以你也无法进行报价,除非现有的交易失败。

但如果这笔交易是因为之前未发现的问题而导致失败,比如留置权问题或房屋突然损坏,对其他意向买家来说可能也是不太理想的情况。

当然,如果你对该处房产真的十分感兴趣,可以让你的房产经纪人和挂牌经纪人取得联系,询问交易状况,并有可能在房产重新上市时得到消息,在其他买家之前出价。

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【END】


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