本帖最后由 费城LIVE编辑vane 于 2021-1-25 11:04 编辑
许多朋友肯定考虑过如何早日实现财务自由，而要做到这点，用钱来生钱的投资往往是多大数人的选择。 相比于其他投资方式，房地产是目前最为稳定的投资方式之一。尤其是商业地产，到手即有机会立即开始变现。 投资商业地产主要有以下好处： 一、投资收益相对较高。由于目前银行利率很低，商业地产投资则有较高的回报率，高于存款和一般债券，且未来还有一定的增值空间。 二、可以根据相关的税收政策通过合理途径延迟或规避税收。 三、可分散风险。房地产作为一种投资产品，其上涨和下跌的时间周期与其他投资产品(如高科技股票、债券、贵金属)的走向不同，可以起到分散风险的作用。 四、易于控制。地产作为实实在在的建筑物，比较直观，投资者可以了解其所投资地产的经营状况、室内装修等。 下面我们将从商业地产投资的总体介绍，房产投资回报率以及税收优惠避税方法3个方面，大致介绍买卖商业房地产的注意事项。 确定投资目标 商业地产一共分为6种： ⎔ 办公室 ⎔ 零售类物业 ⎔ 酒店或娱乐等类型的物业 ⎔ 仓库等企业类物业 ⎔ 医用型物业 ⎔ 多单元住房（不低于5个单位的住宅） 投资商业地产一般会有以下3种投资收入：
⎔ 赚取租金收入 ⎔ 通过房产增值获利 ⎔ 经营企业获得营业收入 因此，当你考虑购买商业地产时，你需要了解自己的投资目标是什么： ⎔ 一栋要来出租的房产，能够给你提供稳定且可预测的收入。 ⎔ 一栋潜力巨大的建筑，经过升级改造之后也可以大幅度提高租金收入。 ⎔ 一栋残破的建筑，经过修复之后马上出售，能够快速赚取利润。 ⎔ 一栋难以经营或出租的建筑，但很可能会在以后升值。 不同的投资目标会给你带来不同的投资收入，而这也会导致不一样的购房流程和避税操作等情况，因此需要提前确定你的购房投资目标。 以升值作为投资目标 如果你想要找到一个未来会大幅升值的房产进行投资，那么你在市场上搜寻房产时，应注意以下几点： ⎔ 新兴社区的房产升值速度会高于平均水平。 ⎔ 有点小毛病的房产，付出合理费用升级后，租金和入住率会上升，房产本身也很可能会升值。 ⎔ 如房产的现有租约即将到期，那么将有机会提高租金，从而使得房产的价值提升。 ⎔ 周边土地开放是关键，例如零售物业对面准备兴建公寓楼，那么将会提高人流量，这也会使得零售房产升值。 租赁空间——市场调查 如果你买一处房产是为了出租获得收益，那么准确评估其租赁空间的价值和需求将十分必要。 一般来说，尽责的房产经纪会帮你进行详细的市场调查，他们会帮你收集到以下这些精准数据： - 市场上可用面积的总量
- 市场上已被租赁的总面积 - 市场上空置商业空间的要价租金(每平方英尺) - 市场上最近出租的商业空间租金 - 市场上最近被租赁商业空间的精准数据 - 其他业主向商业空间租户提供的优惠措施 一个好的市场研究还将包括市场上每个竞品房源的描述性细节，如楼层位置、停车情况和建筑设施等情况。 当调查工作完成后，你计划投资的租赁房产的实际投资价值就会显现出来。 地理位置最重要 你一定不厌其烦地从房产经纪口中听过这句话： "Location, Location, Location!" 房产投资最重要的就是地理位置，以及周边的环境和设施。 例如，对一栋办公楼来说，方便的公共交通可能是一个必备条件；如果是工厂，那么位于城郊的空地可能是性价比更高的选择；如果是一栋多单元住宅，那么位于优质学区则是一个加分项。 一笔好的房产投资，离不开精准的财务预测，通常需要收集以下信息来推算投资收入： ⎔ 房产收入支出数据 ⎔ 房产类型 ⎔ 房产区划 ⎔ 房产状况 ⎔ 周边细节 ⎔ 当地市场情况 ⎔ 可选房产数据 但本质上，最重要的还是投资回报率（Return on Investment，ROI）. 房产投资回报率越高，它的价值就越大。 净营业收入NOI 净营业收入（Net Operating Income，NOI）以年度进行计算，意味着你一年能从投资的商业地产中获得多少利润。 计算公式十分简单，就是营业收入（租金等）减去运营费用（如物业税和维护费等）。 举个例子 一位投资者买下了一栋小型医疗办公楼，首付10万美元。通过租户支付的租金，该物业每年产生7.5万美元的营业收入，扣除每年的运营费用2.5万美元，该房产的NOI就是5万美元。 通过NOI计算ROI 商业地产投资回报率（Return on Investment，ROI）的计算方式，就是通过实际到手收入除以实际投入成本求得。 举个例子 回到上面的例子，这位投资者实际支付了10万美元首付。假设他每年需要偿还3万美元房贷，那么每年5万美元NOI减去房贷后，还剩2万美元是最终到手的收入，那么他的ROI就是20%，顺利经营5年即可把本金全部赎回。
用折旧抵消收入 房地产在税收上允许投资者将每年的折旧视为一项运营成本抵消收入(土地部分不能折旧)。 抵消的收入在当时不需要交税，可以递延到未来作为增值税交付。 美国的折旧年限为住宅用商业地产为27.5年，非住宅用商业地产为39年。 1031替换条款推迟缴税 所谓的1031替换条款(1031 Like-kind Exchange)即在规定的时间内，通过卖出并买入相同种类的地产，来递延增值税。 具体来说，如果投资者通过出售A物业来换取另一同种类B物业，那么暂时无需缴纳增值税。投资者需要在出售旧物业后45天报新物业目标，出售旧物业后180天购置新物业，就可以延迟缴纳增值税的时间。 举例说明 假设投资一家便利店，价值为5000万美元，其中1100万是土地价值，3900万是建筑物价值。第一步，假设每年回报率是6%，因为有折旧，3900万美元的建筑物部分每年可以用折旧抵消收入。 假如每年100万美元折旧正好可以抵消6%的净收入，那么投资者在账面上的收入为零，不需要交税。 再假设5年之后便利店升值到8000万美元，投资者可以把它卖掉。房屋增值3000万美元，再算上每年的折旧，如果不进行1031条款的替换，每年要缴纳15%以上的增值税。 但是美国政府鼓励投资者拥有房地产，投资者只要在半年内可以找到置换的物业，就可以延后交税。
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