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什么是掠夺性借贷?办理房贷时应注意哪些问题

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admin 发表于 2020-6-22 10:20:24 | 显示全部楼层 |阅读模式

掠夺性借贷Predatory lending)指的是贷款人通过一定手段,从借款人手中额外获利的一些操作,最为严重的情况可能会让你陷入无限还款的债务循环。

掠夺性借贷通常涉及高利息、隐蔽的其他费用和未披露的条款等。

想要买房的第一步,就是要识别出哪些是掠夺性借贷,并且避免因为买了个房,就陷入无可挽救的债务危机的状况。

贷款买房时,以下7点需要谨慎关注。


1利息过高


在你申请抵押贷款之前,强烈建议研究一下当前的抵押贷款利率。

一般来说,如果你的信用较好,你的贷款利息将会低于平均值,而如果信用记录需要改善,那么你的利息也会较高。

但是,如果贷款方给出的利息实在过于的高,那么这就是一个危险的信号了。

美国国家消费者法律中心National Consumer Law Center)建议,购房者应仔细检查至少三个不同贷款机构的贷款估算。这份估算文件一般会有3页,上面显示了贷款的估计利率、月供和总成交费用。

通过比较你会发现差异,对于不理解的地方需要明确提出质疑,询问原因。

由于借款人的信用记录,利息有时候也可能会很高,但如果贷款利息高的超出正常范围,那么这绝对是一个危险的信号。




2隐藏费用



买房除了抵押贷款之外,还涉及到很多额外支出,包括各种费用和过户费。以下是一些例子:

评估费(Appraisal fee)
支付给有执照的专业人员,由他们检查房屋,以确定其价值,然后贷款人才会提供抵押贷款。这笔费用一般在300美元到450美元不等。

信用报告费(Credit report fee)
由贷款人收取,以得到你的信用报告。通常是每个人25美元或有时候会更多。

产权查询费(Title search fee)
转交给贷款人所雇佣的人,由他来搜寻该处房产记录,分析房屋的产权,确保没有任何所有权或留置权问题。一般在450美元左右徘徊,但不适用于购买新房。

贷款发放费(Origination fee)
任何贷款人可以从你的贷款中获得利润的费用,它可以作为贷款成交费用的一部分出现在你的贷款评估中,这也是需要货比三家的重要原因。

申请费(Application fees)
一些贷款机构为了受理你的申请所收取的费用。

一般而言,这些费用贷款机构都有理由可以收取,通常不会构成掠夺性借贷的情况。

但是,也有贷款人可能会在这些款项中,恶意收取过高的费用,或者将这些款项滚入你的贷款中,从而使你的债务膨胀。这样的情况就构成掠夺性借贷了。

想要掠夺你的贷款人,一般会抬高这些费用的价格,或者给出一些没有实际服务内容的款项明目,除了多收你的钱以外,没有任何意义。

美国国家消费者法律中心建议,细心留意“管理费”这种听起来模糊的项目,并仔细询问这些费用的用途。




3预付罚金



预付罚金指的是你在贷款到期前,提前还清所有房贷,从而需要对你收取的额外费用。

举个例子,如果你有一笔30年的房贷,但是在第二年就打算全部还清,那么贷款机构有可能会因此收取一笔额外的预付罚金。

这是普遍存在的情况,你可以直接询问有关预付罚金的问题,或者避免有预付罚金的贷款。




4“气球膨胀”式付款



“气球膨胀“式付款Balloon payments)指的是一种特殊的贷款情况,再贷款偿还的前期,你可能只需要每月偿还一个非常小的数额,但是到偿还最后一笔债务的时候,你需要一次性支付一大笔钱。

举个例子,假设你有一笔7年期的抵押贷款,但是却按照30年摊还期进行每月支付,这就意味着就算你缴纳满7年,也不能完全偿还这边贷款的本金。但是这笔贷款在7年后就到期了,所以你需要在最后一次性缴纳所有剩余的费用。

如果最后不能完全偿还这笔费用,那么你将有可能会面临破产或止赎的情况。

如果你不能或不愿马上偿还这笔款项,在某些情况下,贷款人会提出将其重新融资为固定利率的新抵押贷款,但是期间会产生额外的费用,这些额外的服务费也会进入贷款人的口袋里。

在美国,如果你的贷款适用于《借贷真实性法案》(Truth in Lending Act)的条款,那么你最后需要偿还的“气球膨胀”式付款,则必须在合同中明确说明。




5贷款“翻转”



贷款“翻转”Loan flipping)会发生在贷款人会将你的房贷再融资为利息较高、期限较长的贷款时出现。

注意:只要符合相关规定,房贷再融资是合法的。

再融资的目标是为了让借款人每月偿还更少的费用,但是需要用更长的时间来偿还,通常来说会对借款人有利。

但是,如果是想要掠夺你的贷款人,他可能会把你的房贷融资成相反的结果,更高的利息,更短的时间,你每月需要偿还的金额也更多。

作为房贷偿还人,你应该小心那些建议多次再融资的贷款人。




负摊销
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当你每月偿还的金额,甚至不能抵消利息,这样就会导致负摊销Negative amortization)的情况发生,你没有偿还的当月利息,将会转化为债务本金,然后这个本金又会对你产生新的利息。

如果你一直都不能偿还每月利息,那么这种情况将循环往复,形成利叠利的状况,你需要偿还的本金将会累积到一个更大的数额,贷款人也会从你的这种情况中额外获利。

作为贷款购房者,你应该尽可能避免这种情况的发生。你的贷款机构可以为你提供图表,显示你在整个贷款期限内要偿还多少利息和本金余额。这样你可以对自己的债务状况,和还债能力进行更清晰的评估。




7信用调查



如果贷款人承诺,在不调查你信用记录的情况下,就为你提供报价,那么你必须要小心他是不是在给你下套。

贷款人调查你的信用记录这一步十分有必要!这是贷款人的责任,也是他在做正当生意的一个象征性前提。

进行信用调查是为了评估你在合理的条件下偿还抵押贷款的能力。不这样做的贷款人,可能会向你提供一笔你无法负担的贷款,并将你锁定在可能导致止赎的债务循环里面。

一旦遇到不调查信用记录的情况,建议直接避开这个贷款人,以及这家贷款机构。



讲座Lecture
预告Forecast


以上7个知识点是给到准备购房者的建议,避免因为购房而陷入债务危机当中。

但是有的朋友,可能因为各种原因,已经深陷债务危机,给到他们的选择,可能只有申请破产保护这条路可以走。

拉里律师 (左)|安炆焕律师 (右)

拉里&安玟焕律师楼对此专门开展了一期讲座直播,讲解关于申请破产的相关内容。

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